요즘 주변에서 부모님 명의 아파트를 자녀에게 넘기는 얘기가 부쩍 늘었습니다. 일반적으로 증여는 부자들만 하는 일이라고 생각하기 쉽지만, 제 경험상 최근엔 전혀 그렇지 않습니다. 2024년 10월 부동산 규제 이후 서울 대부분 지역이 조정대상지역으로 묶이면서, 2주택자들이 취득세 부담을 피하려고 자녀에게 증여하는 경우가 폭발적으로 늘었습니다. 국세청 통계에 따르면 2025년 증여세 신고 건수는 강력한 규제가 있던 2017~2018년 수준으로 돌아왔습니다. 저도 최근 지인 몇 분의 증여 상담을 도우며 느낀 건, 이제 증여는 선택이 아니라 자녀의 주거 안정을 위한 필수 전략이 되어버렸다는 점입니다.
증여세와 취득세 부담, 생각보다 훨씬 큽니다
저는 얼마 전까지만 해도 "30억짜리 아파트를 증여하면 세금이 얼마나 나올까?" 정도로만 생각했습니다. 그런데 실제로 세무사와 상담해보니 예상보다 훨씬 복잡하고 부담스러웠습니다.
30억 원 상당의 아파트를 자녀에게 증여할 경우, 증여세만 약 10억 원이 나옵니다. 여기서 증여세란 재산을 무상으로 받을 때 부과되는 세금으로, 누진세율 구조라 금액이 클수록 세율이 급격히 높아집니다. 게다가 취득세도 만만치 않습니다. 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자가 증여받으면 취득세율이 대폭 상승해, 1억에서 3억 원까지 내야 합니다.
일반적으로 증여세는 한 번에 내는 것으로 알려져 있지만, 실제로는 연부연납 제도를 활용할 수 있습니다. 연부연납이란 세금을 분할 납부하는 제도로, 첫 번째 납부 후 5년간 나눠 총 6회에 걸쳐 낼 수 있습니다. 제 지인은 이 제도 덕분에 당장의 현금 부담을 크게 줄일 수 있었습니다. 하지만 취득세는 즉시 납부해야 하므로, 자녀가 전세 세입자를 들여 전세금으로 세금을 내는 전략을 쓰기도 합니다.
문제는 자산 가격이 계속 오른다는 점입니다. 제가 아는 한 분은 2025년 초 압구정 현대아파트가 55억일 때 고민하다 결정을 미뤘는데, 11월에 다시 보니 80억이 되어버렸습니다. 그때 증여했다면 증여세가 훨씬 적었을 텐데, 가격 상승으로 세금 부담이 거의 2배 가까이 늘어난 것입니다. 이런 사례를 보면 '언젠가는 해야지'가 아니라 '지금 바로'가 답이라는 생각이 듭니다.
증여를 고민할 때 반드시 확인해야 할 사항은 다음과 같습니다.
- 향후 3년간 보유세 예상 금액 (종합부동산세 포함)
- 자녀의 현금 유동성 (증여세·취득세 납부 능력)
- 아파트 가격 상승 가능성 (지역별 시세 추이)
특히 보유세 부담이 큰 다주택자라면, 증여를 통해 주택 수를 줄이는 것만으로도 연간 2,000~3,000만 원씩 세금을 절감할 수 있습니다. 3년만 버티면 6,000만 원 이상 차이가 나는데, 이 정도면 증여를 진지하게 고려할 이유가 충분합니다.
세무조사는 예전보다 훨씬 치밀해졌습니다
일반적으로 증여는 무상 거래라 세무조사 대상이 아니라고 생각하는 분들도 있는데, 저는 최근 세무조사 사례를 보고 생각이 완전히 바뀌었습니다.
2024년 10월 부동산 규제 강화 이후 서울 아파트 월 거래량이 8,000~9,000건에서 2,500건까지 급감했습니다. 여기서 거래량이란 실제 매매 계약이 체결된 건수를 의미합니다. 거래가 줄어들자 세무서의 업무 여력이 남게 됐고, 그 인력이 고스란히 증여 조사로 이동했습니다. 실무에서는 이미 3자간 거래(부모-자녀 외 제3자 포함)까지 소명 요청이 들어오고 있습니다.
가장 흔하게 적발되는 사례는 생활비 명목의 카드 사용입니다. 자녀가 경제적 능력이 있는 상태에서 부모 카드를 쓰면 증여로 간주됩니다. 예를 들어, 자녀가 직장에 다니면서 연간 2,000만 원씩 부모 카드를 쓰다가 어느 해부터 사용 내역이 사라지고 부모 카드 사용액이 급증하면, 국세청은 이를 증여로 볼 수 있습니다. 연말정산 간소화 서비스에 모든 카드 사용 내역이 남기 때문에, 과거 3년치를 비교하면 바로 드러납니다.
차용증을 이용한 위장 증여도 집중 조사 대상입니다. 차용증이란 금전을 빌리고 빌려줬음을 증명하는 문서입니다. 하지만 차용증만 쓰고 이자를 내지 않으면 증여로 추정됩니다. 법정 이자율은 연 4.6%인데, 70억을 빌렸다면 연간 이자만 3억 원이 넘습니다. 월 2,500만 원씩 갚아야 하는데, 가정주부가 이를 감당할 수 없다면 차용증은 형식에 불과하다는 판단이 내려집니다.
더 놀라운 점은 조부모가 손주에게 증여세를 대신 내주는 경우도 적발된다는 것입니다. 조부모가 경제적 능력이 없는데도 손주의 증여세를 냈다면, 실제로는 부모가 조부모를 통해 우회 증여한 것으로 보고 부모의 증여로 합산해 더 높은 세율을 적용합니다. 저는 이런 케이스가 실제로 적발된 사례를 보고, '인터넷에 떠도는 절세 팁'이 얼마나 위험한지 실감했습니다.
국세청은 채무 사후 관리 시스템을 운영하며, 차용증 작성 후 이자 지급 여부를 건물을 팔 때까지 계속 추적합니다. 한 지인은 2023년 조사 당시 이자를 꼬박꼬박 냈지만, 조사가 끝난 후 이자 지급을 중단했습니다. 그런데 2025년 다시 연락이 와서 "이자 지급을 중단한 시점부터 증여로 본다"는 통보를 받았고, 가산세까지 포함해 28억 원이 추징될 위기에 처했습니다.
정리하면, 증여는 단순히 세금만 내면 끝나는 일회성 이벤트가 아닙니다. 국세청은 장기간에 걸쳐 자금 흐름을 추적하며, 조금이라도 의심스러운 부분이 있으면 끝까지 파고듭니다. 일반적으로 '이 정도는 괜찮겠지'라고 생각하는 부분도 실제로는 전부 기록에 남고, 언젠가는 문제가 될 수 있습니다.
증여를 결정하기 전, 최소한 다음 사항은 반드시 전문가와 상담해야 합니다.
- 자녀의 소득 증빙 가능 여부
- 향후 10년간 이자 지급 계획 (차용증 사용 시)
- 증여 후 보유세·양도세 시뮬레이션
부동산 가격이 계속 오르는 상황에서, 지금 증여하지 않으면 나중에는 세금 부담이 너무 커져 아예 불가능해질 수 있습니다. 하지만 준비 없이 서두르다가 세무조사에 걸리면 오히려 더 큰 손해를 봅니다. 결국 '빨리, 그러나 정확하게'가 답입니다.
명절이 다가오면 가족끼리 모이는데, 이때 상속과 증여에 대해 한 번쯤 진지하게 대화를 나눠보시길 권합니다. 부모 재산 얘기를 꺼내는 게 불효라고 생각하는 문화 때문에, 정작 필요한 순간에는 손을 쓸 수 없게 됩니다. 상속세가 15억 원 나온다면, 자녀들이 그 돈을 어떻게 마련할 건지 미리 계획을 세워야 합니다. 그렇지 않으면 결국 집을 팔 수밖에 없고, 평생 살던 터전을 잃게 됩니다. 저는 이런 안타까운 사례를 너무 많이 봤습니다. 지금이라도 가족과 솔직하게 대화하고, 전문가의 도움을 받아 현실적인 계획을 세우시길 바랍니다.